■ 特约评论员 执金吾
在买房时，得房率是购房者十分关心的指标。同样的建筑面积，套内可用面积更大，意味着居住性价比更高。正因如此，一些房企把高得房率作为营销卖点，吸引置业人群。近段时间，有购房人反映，有些打着“四代住宅”的楼盘，以超高得房率引流，这可靠吗？
对于市场上的两种“高得房率”，确实需要清晰区分：一种是优化户型、科学布局带来的合理高得房率，这类值得鼓励；另一种是通过“偷面积”、突破规范甚至牺牲安全、规避管控形成的违规违法高得房率，这类要坚决叫停。支持合理优化户型、守住规章制度底线，是房地产商业活动必须遵循的底线，也是维护房地产市场良好运行秩序、推动高质量发展该有的姿态。
其实，一些楼盘通过各种方式“偷”出阳台花池、飘窗等面积，纸面数据高了，可是使用效率并没有高。合理的高得房率，应是建立在严格符合规划、消防、建筑规范的基础之上。开发企业、建筑师通过精细化户型设计，优化交通核、精简公摊、合理排布管线、优化墙体布局，在不改变计容面积、不突破退线、不挤占消防通道、不降低居住安全标准的前提下，压缩无效公摊，提升套内实际使用空间，这才是高得房率的正道。这种高得房率，是技术进步、产品打磨的成果，既没有触碰监管红线，实实在在让利购房者，也倒逼行业告别粗放的产品设计思维，转向精细化造房，契合建设安全、舒适、绿色、智慧好房子的导向。对这类创新，监管和市场是欢迎的。
那些广受诟病的违规高得房率，本质上是打政策“擦边球”，以违法方式制造虚假性价比，常见手段花样不少：把设备平台、避难空间、消防阳台改造为可使用房间；通过镂空、后期浇筑、封板等方式，将不计容空间变相变成套内面积；压缩疏散通道、减少防火分隔、弱化采光通风要求，用牺牲安全换取套内面积；还有项目在规划报批图纸和实际交付户型上“两张皮”，报建一套、建设一套、卖房一套。这类做法制造出极具诱惑力的超高得房率，短期成为房企的营销利器拉动销售赚取更高利润，背后却埋藏巨大风险隐患。
违规高得房率的危害，远不止于规划管控失效。首当其冲是安全隐患，避难空间、消防通道、设备平台都承载特定安全功能，一旦被占用或者缩水，发生火灾等紧急情况下，疏散、救援通道将会受阻，直接威胁住户生命财产安全。其次是带来产权纠纷，这类“偷来的面积”大多不计入不动产权证，不受法律保护。一旦遇到整治拆除、征收拆迁，购房者无法对这部分面积主张补偿，前期宣传的高性价比瞬间化为泡影，极易引发大量信访和消费纠纷。除此之外，最可怕的是，违规改造会改变楼栋荷载、排水、通风条件，容易出现渗漏、开裂等工程问题，也会拉高小区公共配套负荷，挤占全体业主共同利益。从行业生态看，违规“偷面积”会形成“劣币驱逐良币”效应：老实依规做产品的房企，得房率不占优势，在市场竞争中被动；投机房企靠违规手段博取卖点，扰乱公平竞争秩序。
区分两类高得房率，考验监管的精准治理能力。一方面，不能一谈高得房率就全盘否定，否定户型优化的价值，挫伤深耕产品性能的积极性；另一方面，也不能放任“偷面积”行为，任由违规操作在市场蔓延。监管关口要前置，在方案审查、施工图核验、施工巡查、竣工核实时全链条把关，紧盯容易“偷面积”的节点，对图纸与现场不一致、违规改造空间的行为要及时纠偏、依法处置。更重要的是防患于未然，规范房企营销，明确要求房企如实公示户型、公摊、产权面积，严禁夸大宣传、承诺赠送违规面积，压实房企、中介的宣传主体责任，把风险提前告知购房者。
对房企而言，永远都要摆正经营心态和方向。房子的核心竞争力，从来不是靠钻规则空子堆出来的虚假面积。真正长久的产品力，来自合规前提下的空间优化、过硬的工程质量、完善的配套与好的物业服务。把心思放在违规“做面积”上，看似短期卖房更容易，实则埋下交付、安全、合规多重地雷，一旦风险爆发，企业信誉、经营代价往往十分沉重。
对购房者来说，也要擦亮眼睛，理性看待高得房率。不要被“赠送十几个平方米面积”的宣传裹挟，主动区分产权内合法面积和违规附赠空间，看清规划图纸、不动产测绘报告，警惕看似划算、实则不受保护的“灰色面积”，避免落入购房陷阱。
房地产业回归居住属性，核心是守底线、提品质。我们欢迎立足规范、匠心设计的合理高得房率，鼓励行业在规则框架内打磨更好户型，也坚决反对突破规划、消防、产权管理规定的违规高得房率。对于市场参与各方来说，有利于推动房地产市场良性循环、高质量发展的事，要多做；有利于让老百姓买得放心、住得安心的事，更要做。
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